בבית המשפט העליון                      רע"א 1900/10

בפני: כבוד השופט א' רובינשטיין

המבקשים: 1. דוד חסון, 2. מרים כנפו, 3. חזי חסון

נ ג ד
המשיבים: 1. שרה בן חנן, 2. רחל ויזל, 3. יוסף ראוכברגר

בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים מיום 1.2.10 בתיקים ע"א 11384/07 וע"א 11400/07 [פורסם בנבו] שניתן על-ידי סגן הנשיא סגל, והשופטים דרורי ונועם

החלטה

א. בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (סגן הנשיא סגל, והשופטים דרורי ונועם) מיום 1.2.10 בתיקים ע"א 11384/07 וע"א 11400/07, [פורסם בנבו] בגדרו התקבל באופן חלקי ערעור המשיבה 1 על פסק דינו של בית משפט השלום בירושלים (סגן הנשיא מוסק) מיום 2.8.07 בתיק א' 11069/02.

רקע והליכים

ב. המבקשים הם בעליו של נכס ברח' אגריפס בירושלים. ביום 19.4.00 חתמו המבקשים על זכרון דברים עם המשיבה 1 (להלן השוכרת) להשכרת הנכס, ובהמשך (ביום 4.5.00) נחתם בין הצדדים חוזה שכירות, בו רשומים המשיבים 3-2 כערבים (להלן הערבים). על פי תנאי החוזה, תקופת השכירות הוגדרה מ-3.5.00 ועד 17.7.01, בתשלום חודשי של 1400$, תוך השוכרת שפטורה מתשלום בעבור התקופה שבין 3.5.00 ועד 17.7.00, עקב השיפוצים שהיתה רשאית לבצע במושכר - כמפורט בחוזה - כדי להתאימו למטרות השכירות (הקמת עסק של ייצור ושיווק מזון טבעי). עוד הופיעה בחוזה אופציה להארכת תקופתו, כך שעל השוכרת להודיע על רצונה זה עד 90 יום לפני תום החוזה, דמי השכירות יגדלו בכל שנה ב-5%, ושאר תנאי החוזה יוותרו על כנם. על פי החוזה התחייבו המבקשים שכל מערכות המים בנכס, כולל הביוב, יפעלו כשורה. השוכרת קיבלה את החזקה בנכס וביצעה בו שיפוצים, אך נתגלעה בין הצדדים מחלוקת בעניין הביוב; הביוב במקום היה בור סופג, והיה צורך להתחבר לרשת הביוב העירונית, דבר שאף אחד מן הצדדים הסכים לקחת על עצמו. השוכרת לא קיבלה רשיון עסק בשל אי חיבור הביוב. החל מיום 17.9.00 לא שילמה השוכרת דמי שכירות, והיא פינתה את הנכס בפועל רק ביום 15.5.02, מבלי שהודיעה על רצונה להאריך את החוזה. אשר על כן תבעו המבקשים את השוכרת בבית משפט השלום על הפרת חוזה, ולהחזר הכספים הבאים: דמי השכירות בעבור תקופת ההחזקה בנכס, הפיצוי המוסכם בחוזה על אי פינוי הנכס במועד, חובות הארנונה שנצברו ואשר לפי החוזה היה על השוכרת לשלמם, ריבית חוזית, ונזקים למושכר. השוכרת תבעה מנגד, בטענה כי המבקשים הפרו את החוזה בכך שלא טיפלו במערכת הביוב ולא חיברוה למערכת העירונית.

ג. בבית משפט השלום נקבע, כי השוכרת ידעה על בור הספיגה עוד טרם חתמה על החוזה, וכי בעת השיפוצים סתמה את הבור והביאה להרס שלו, כך שלא היתה מוטלת על המבקשים חובה לתקן נזק זה, ואילו עליה היתה מוטלת חובה להקטנת הנזק. עוד נקבע, כי בחוזה לא התחייבו המבקשים לשנות את מערכת הניקוז במושכר. לעניין אי תשלום דמי השכירות נקבע, כי המבקשים הודיעו לשוכרת מיד כשהפסיקה לשלם כי היא מפרה את ההסכם וכי תידרש לשלם את כל הסכומים על פי ההסכם. בית משפט השלום קבע פיצוי כולל בשיעור נמוך מזה שנתבע (הריבית שנתבעה על פי החוזה היתה "רצחנית" כדבריו) בגובה 50,000$, וכולל החוב והריבית נפסק סך של 96,000$. לא נפסק החזר תשלומי ארנונה, ובעילה הנזיקית נפסק כי לא הוכחו נזקים לנכס. נקבע, כי על הערבים לשלם למבקשים את מלוא הסכום הפסוק, וכי תהיה להם זכות חזרה על השוכרת.

ד. השוכרת והערבים עירערו לבית המשפט המחוזי בנפרד. ערעורה של השוכרת התקבל בחלקו (בפסק דין מפורט מפי השופט דרורי). נקבע, כי בהתאם לחוק המים, תשי"ט-1959 והתקנות שהותקנו מכוחו, היה על המבקשים לסתום את בור המים ולחבר את הנכס למערכת העירונית זמן רב לפני חתימת ההסכם, וזאת אף אם לא קיבלו הודעה בנושא מהעירייה. בכך שלא פעלו כנדרש, מוטלת האשמה לאי קבלת רשיון העסק של השוכרת על שכמם, הם הפרו את חובת הגילוי כלפיה, פעלו בחוסר תום לב במשא ומתן ובהטעיה, והפרו את חובותיהם החוזיות מולה. אשר על כן נקבע, כי המבקשים הם שהפרו את החוזה הפרה יסודית, והשוכרת היא הצד הנפגע. נקבע, כי העדר רשיון העסק לייצור המזון גרם לשוכרת נזק כלכלי רב, וכי אין בהחלטתה שלא לבטל את החוזה, למרות שעמדה לה הזכות לעשות כן, כדי לגרוע מהפגיעה בה. נאמר, כי משלא בחרה השוכרת בביטול החוזה או באכיפתו, עמדו לה סעדים נוספים המנויים בסעיף 9 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, כגון הפחתת דמי השכירות ביחס לעלות התיקון. בית המשפט הסתמך על ההפחתה שחלה ברווחי עסקה של השוכרת מאז שעברה לנכס, כבסיס לחישוב שיעור דמי השכירות שמותר היה לה להפחית, וקבע כי שכר הדירה שהיה עליה לשלם יעמוד על 560$, שהם 40% משכר הדירה המוסכם; לתקופה שבין סוף החוזה למועד הפינוי בפועל, הוסיף בית המשפט 5% (בהתאם לתנאי החוזה) כך ששכר הדירה למועדים אלה יעמוד על 590$. נקבע, כי על השוכרת לשלם סכומי שכר דירה כוללים בגובה 11,916$ (סכום הכולל מע"מ), וכי נוכח הפרת ההסכם על ידי המבקשים, הם אינם זכאים לריבית או לפיצוי המוסכם. כן נפסק שכר טרחת עו"ד בסך 5,000 ₪ בתוספת מע"מ, ריבית והצמדה (במקום 50,000 ₪ שנפסקו בבית משפט השלום). השופט נועם הוסיף, כי אף בהינתן הקביעות העובדתיות של בית משפט השלום, כי השוכרת ידעה על בור הספיגה טרם החתימה על החוזה וסתמה אותו בעת השיפוצים, הנה הן לפי החוזה הן לפי הדין היתה על המבקשים החובה לתקן את מערכת הביוב על ידי חיבורה לרשת העירונית כנדרש, ובכך שלא עשו כן - הפרו הן את הוראות הדין, הן את התחייבותם החוזית.

ה. בעניין ערעור הערבים הוסכם, כי זה יצומצם למספר נושאים ספציפיים, וכי ההכרעה בהם תינתן לפי סעיף 79א לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד-1984. נקבע, כי הערבים ישלמו למבקשים יחד ולחוד 500$, סכום המשקף את חיובי דמי השכירות מהיום שבו נשלח אליהם מכתב מאת המבקשים (דבר שנעשה באיחור ניכר) ועד ליום הפינוי בפועל. נאמר כי הערבים יהיו זכאים להחזר מאת השוכרת. כן נפסקו הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד.

ו. בבקשה הנוכחית נטען במפורט, כי שגה בית המשפט קמא עת התעלם מחובת הקטנת הנזק (סעיף 14 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970). כן נטען, כי לא היה מקום להפחתת דמי השכירות לכל התקופה כולה, שכן אז עולה "רווחה" של השוכרת על עלות התיקון בפועל, אילו התבצע. הודגשה ידיעתה של השוכרת על בור הספיגה עובר לחתימה על החוזה, ונטען כי כבר בשלב זה ביקשה השוכרת מהמבקשים לחבר את הנכס לרשת העירונית ואלה סירבו. כן הודגשה העובדה שבית משפט השלום קיבל את תביעת המבקשים בשלמותה, וקבע כי השוכרת לקתה בחוסר תום לב. עוד נטען נגד דרך חישוב ההחזר, שבוסס על ההשוואה בין תקבולי עסקה של השוכרת באתרו הקודם לעומת הנכס הנוכחי. לעניין החובה על פי חוק המים נטען, כי המבקשים המחו את חובתם לשוכרת, וכי עליה היתה החובה לדאוג לחיבור לרשת הניקוז העירונית. כן הודגשה העובדה שהשוכרת הפעילה את עסקה אף שלא קיבלה רשיון לייצור מזון. עוד נטען, כי המבקשים לא הטעו את השוכרת, באשר גם הם לא ידעו לפני החתימה על זכרון הדברים כי במקום בור ספיגה. לבסוף, נטען כי היה מקום לפסוק החזר מלא מן הערבים.

הכרעה

ז. לאחר העיון, אין בידי להיעתר לבקשה. ראשית, אין ענייננו בנושא המעורר שאלה משפטית או ציבורית בעלת חשיבות המצדיקה, על דרך הכלל, כי תישקל רשות ערעור בגלגול שלישי (ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ, פ"ד לו(3) 123); היא תחומה במובהק במחלוקת הצדדים. לעיצומם של דברים, מחד גיסא שהתה השוכרת בנכס בלא ששילמה דמי שכירות, ויתכן - והדברים נאמרים בלא לטעת מסמרות, משלא נתבקשה תשובה, כדי שלא להוסיף עלויות - שניתן היה להגיע לחישוב כספי שונה במידה מסוימת; אך מאידך גיסא, יתכן כי את התכתובת הענפה בין הצדדים ניתן לראות כמצב של הפרה צפויה, שבו אין על הנפגע חובה לצמצם את נזקיו, כל עוד עומדת לו זכות לתבוע אכיפה (ע"א 195/85 בנק איגוד לישראל בע"מ נ' סוראקי, פ"ד מב(4) 811, 828). כך או אחרת, אף אם נפלה שגגה בנקודה פלונית, ואיני קובע כך, עדיין המדובר במחלוקת שאינה חורגת מגדרי הצדדים. בסופו של יום, כדברי השופט נועם, ידיעת השוכרת באשר לבור הספיגה והריסתו על-ידיה אין בהם כדי לפטור את המבקשים מאחריותם, על פי דין (החובה, שעליה לא יתכן חולק, על פי חוק המים והתקנות מכוחו לסתום בור ספיגה ולחבר נכסים לרשת הביוב העירונית) ועל פי החוזה (ההתחייבות בחוזה "שכל מערכות המים והאינסטלציה - לרבות הביוב - והחשמל שבמושכר יפעלו כשורה"); לא מצאתי איפוא בפסק הדין קמא פגם שיצדיק דיון מחדש. אשר על כן, לא אוכל להיעתר לבקשה.

א' רובינשטיין
ניתנה היום, ‏כ"ב בתמוז תש"ע (4.7.10).